Cahier 2011-07

Titre :L’impact de la littoralisation sur les valeurs foncières et immobilières: une lecture différenciée des marchés agricoles et résidentiels
Résumé :Le foncier fait l’objet d’une concurrence importante entre différents usages notamment l’agriculture et le résidentiel. Les espaces littoraux, en forte croissance et générateurs d’aménités spécifiques, sont particulièrement sujets à ce type de conflits d’usage. En effet, les aménités littorales exercent une pression sur les prix fonciers et immobiliers, participant à modifier la structure du territoire de manière complémentaire et/ou substituable aux aménités centrales. Cet article a pour objet d’étudier l’influence des aménités littorales et centrales, évaluées en termes d’accessibilité au littoral et au pôle d’emploi respectivement, sur la formation des prix, à partir d’une lecture différenciée de ces dynamiques sur deux espaces littoraux : le littoral charentais - encore fortement agricole – et la côte basque – au degré d’urbanisation plus avancé. Cette différenciation d’approche justifie d’étudier les prix du foncier agricole dans le premier cas et les prix immobiliers pour le second, à l’aide d’une méthodologie commune. Les résultats des modèles hédoniques corrigés de l’autocorrélation spatiale mettent en évidence le rôle principal joué par la littoralisation en tant que phénomène structurant dans les dynamiques foncière et immobilière des prix. La lecture des gradients de valeurs en fonction de la distance au littoral laisse apparaître une différenciation du phénomène selon l’usage du bien (résidentiel ou agricole) : si le gradient de prix des terres à usages agricoles traduit l’existence d’une « prime de croissance », la combinaison des primes d’aménités littorales d’une part, et d’accessibilité d’autre part, justifient la forme des gradients obtenus pour les logements comme pour les terres à usages résidentiels.
Mot(s) clé :littoralisation, marchés fonciers et immobiliers, prix hédonistes, gradients
Title:Real Estate and Land Values on the shoreline: a transaction-level analysis
Abstract:Land use changes generate some conflicts, in particular between agricultural and residential uses in the urbanization context and sprawl phenomena. Coastal zones also produce specific amenities that create conflicts over land-use, increase housing and land values and, associated with and/or substituted to urban amenities modify the structure of the territory. This article is aimed at studying the influence of coastal and urban amenities, respectively defined in terms of accessibility to the sea side and to employment center, on prices. We differentiate the analysis between two distinct study areas according to the degree of urban development: the Charente coast that is still highly agricultural, and the Basque coastal area more urbanized. According to these local specificities, we will study with the same hedonic pricing method land use prices in the first case and property prices in the second. The main results underline the major influence of littoralisation as structural phenomena in housing and land prices dynamics. We identify two different types of gradient of values in relation to distance to sea side as regards to the residential or agricultural use: a “growth premium” explains the agricultural land price gradient whereas both amenity and accessibility premiums justify the residential gradients.
Keyword(s):coastal areas, land and housing markets, hedonic pricing, gradients
Auteur(s) :Jeanne DACHARY-BERNARD (UR ADBX, CEMAGREF), Sandrine LYSER (UR ADBX, CEMAGREF), Frédéric GASCHET (GREThA, CNRS, UMR 5113), Guillaume POUYANNE (GREThA, CNRS, UMR 5113), Stéphane VIROL (GREThA, CNRS, UMR 5113)
JEL Class.:R31, Q15, C31

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