Cahier 2010-12

Titre :Effets spatiaux du zonage sur les prix des logements sur le littoral : une approche hédoniste bayésienne
Résumé :La loi dite « Grenelle II » pose comme priorité la réduction de la consommation d’espace par l’urbanisation. L’outil le plus adapté à cet objectif est le zonage des documents de planification territoriale. Cependant, le zonage est reconnu pour avoir un effet appréciatif sur les biens immobiliers, à travers l’effet rareté (restriction de l’offre foncière) et l’effet aménité (capitalisation des externalités d’usage du sol dans les prix). Cet article étudie l’effet de la distance aux zones réglementées sur les prix immobiliers sur le Bassin d’Arcachon. Celui-ci se prête particulièrement à ce type d’analyse, puisqu’il combine un site d’une qualité paysagère exceptionnelle et une forte pression urbaine. Nous estimons un modèle hédoniste avec correction de l’autocorrélation spatiale à partir des données de transactions immobilières issues de la base PERVAL. L’hétéroscédasticité est corrigée à l’aide des méthodes de simulation bayésiennes, comme suggéré par Le Sage et Parent (2006). Les résultats montrent la tension entre aménités urbaines et naturelles dans la détermination des prix immobiliers. Ainsi, la proximité à un équipement, comme la proximité aux aménités littorales, renchérissent le prix. L’effet du zonage des POS sur le prix des logements est corroboré. Les zones naturelles protégées ont un effet appréciatif, à condition de ne pas servir de support à une exploitation agricole ou forestière. A l’inverse, la proximité aux zones d’urbanisation future ont un effet dépréciatif sur le prix des logements.
Mot(s) clé :Zonage des POS, Méthode des prix hédonistes, Econométrie spatiale bayésienne, Littoral
Title:Regulatory zoning and coastal housing prices: a bayesian hedonic approach
Abstract:The priority for France’s “Grenelle II” environmental legislation is to reduce the consumption of space caused by urbanisation. The best tool for achieving this goal is zoning within a territorial planning framework. Yet zoning also tends to increase property values, due to the scarcity effects it provokes (restricting the supply of land) as well as its amenity effects (the capitalisation of land use externalities in housing pricing). The present article studies the impact on property prices of the distance to regulated zones located on Arcachon Bay near Bordeaux in Southwest France – a region that is particularly conducive to this kind of analysis because it combines exceptional landscape quality and strong urban pressures. We have estimated a hedonic model corrected for spatial self-correlation. Heteroscedasticity is corrected using Bayesian simulation methods, as suggested by Le Sage and Parent (2006). The findings reveal tension between urban and natural amenities in the determination of property prices. Proximity to facilities and coastal amenities increase prices. The impact on housing prices of zoning materialising through Land Use Plans (LUP) is corroborated. Protected natural zones tend to raise prices as long as long they are not used for agricultural or forestry activities. Conversely, proximity to zones of future urbanisation tends to lower housing prices.
Keyword(s):LUP zoning, Hedonic price method, Bayesian spatial econometrics, Coastal
Auteur(s) :Monique DANTAS (GREThA UMR CNRS 5113), Frédéric GASCHET (GREThA UMR CNRS 5113), Guillaume POUYANNE (GREThA UMR CNRS 5113)
JEL Class.:Q15, Q24, Q51, R14

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